千億債務(wù)重壓，首開股份為降負(fù)債率，一邊密集轉(zhuǎn)讓，一邊增資擴股
繼接連轉(zhuǎn)讓多家項目公司股權(quán)后，首開股份10月23日公告稱，公司股東大會通過了為子公司增資擴股引入投資者的議案，并直言此次增資擴股將降低“首開股份的資產(chǎn)負(fù)債率”。
首開股份降負(fù)債的動作還在持續(xù)進行中。
繼接連轉(zhuǎn)讓多家項目公司股權(quán)后，首開股份10月23日公告稱，公司股東大會通過了為子公司增資擴股引入投資者的議案，并直言此次增資擴股將降低“首開股份的資產(chǎn)負(fù)債率”。
首開股份走高的負(fù)債情況備受市場關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底，其凈負(fù)債率達到了184.2%，較2018年上升22.8個百分點。
首開股份也將降負(fù)債作為其主要工作目標(biāo)，并在7月份的公告中直言，“公司凈負(fù)債率在行業(yè)內(nèi)屬于較高水平，改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)將是公司未來重點關(guān)注和需要切實解決的問題。”
事實上，經(jīng)過半年的努力，首開股份的資產(chǎn)負(fù)債率已有所下降。截至2019年6月末，其資產(chǎn)負(fù)債率由2018年末的81.58%下降至81.4%。不過，這一成績?nèi)匀徊粔颍组_股份方面向《國際金融報》記者透露：“跟去年相比，爭取整體負(fù)債率降低一個百分點。”
值得注意的是，首開股份面臨的償債壓力也不容小覷。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，首開股份的現(xiàn)金短債比為0.76，遠低于TOP100房企的平均水平。
“賣賣賣”模式
首開股份公告稱，其全資子公司北京城市開發(fā)集團有限責(zé)任公司(以下簡稱“城開集團”)擬實施增資擴股，引入投資金額不超過40億元，增資價格依據(jù)最終增資結(jié)果確定，并據(jù)此計算各方持股比例。
截至2018年底，經(jīng)評估，城開集團股東全部權(quán)益評估值為149.95億元。與單體口徑賬面凈資產(chǎn)76.41億元相比，評估增值73.54億元，增值率約96%;與合并口徑賬面凈資產(chǎn)108.93億元相比，評估增值41.02億元，增值率約38%。
首開股份在公告中稱，本次增資擴股有利于降低城開集團及首開股份的資產(chǎn)負(fù)債率。增資擴股后，不會導(dǎo)致首開股份喪失對城開集團的控制權(quán)，對首開股份當(dāng)期經(jīng)營業(yè)績不會產(chǎn)生重大影響。
事實上，此前，首開股份已轉(zhuǎn)讓旗下多家子公司股權(quán)以降低自身的負(fù)債水平。
9月份，北交所接連發(fā)布了三項首開股份轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)的信息。據(jù)披露，三項標(biāo)的分別為蘇州合本投資管理有限公司50%股權(quán)、北京首開旭泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡稱“北京旭泰”)1%股權(quán)、北京天鴻嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權(quán)。
這其中，對北京旭泰1%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓頗引人關(guān)注。截至2019年6月末，首開股份持有北京旭泰51%的股權(quán)。有分析指出，該轉(zhuǎn)讓事項達成后，首開股份在北京旭泰中的持股比例減少至50%，由此，后者將從控股子公司變?yōu)槁?lián)營公司，由并表變?yōu)椴徊⒈恚瑢⒇?fù)債轉(zhuǎn)移到表外，從而降低負(fù)債率。
北交所披露的信息顯示，截至2018年末，北京旭泰營收9.76億元，凈利潤2.51億元，資產(chǎn)總計129.1億元，負(fù)債總計99.18億元;截至2019年8月31日，其營收為0元，虧損900元，資產(chǎn)總計49.16億元，負(fù)債總計22.16億元。
對此說法，首開股份方面表示不作評論，但其向《國際金融報》記者稱，實際上此次轉(zhuǎn)讓“是跟原來雙方共同拿地的股東已經(jīng)安排好的事項”。
財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進表示，今年，很多企業(yè)的壓力確實比較大，負(fù)債數(shù)據(jù)比較敏感。負(fù)債數(shù)據(jù)比較高，容易引起銀行監(jiān)管部門關(guān)注。所以即便負(fù)債高可能也是合理的，但還是要將數(shù)據(jù)降下來。同時，轉(zhuǎn)讓項目也確實能改善首開股份的流動性。
大規(guī)模融資借新還舊
事實上，降負(fù)債對首開股份來說，是一項頗為迫切的任務(wù)。
首開股份財報顯示，截至2018年底，其有息負(fù)債達1189.69億元。截至2019年6月底，這一指標(biāo)增加到1245.1億元。
同時，首開股份的資產(chǎn)負(fù)債率一直保持在80%左右，凈負(fù)債率卻呈上漲態(tài)勢，截至2019年6月底，其凈負(fù)債率達到了184.2%，較2018年上升22.8個百分點。
持續(xù)走高的債務(wù)使得首開股份面臨的償債壓力也不小。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，TOP100房企平均現(xiàn)金短債比為1.71;其中，首開股份的現(xiàn)金短債比為0.76，遠低于平均水平，且較其2018年末的0.9出現(xiàn)明顯下滑，或?qū)⒚媾R短期償債風(fēng)險。
在這樣的背景下，今年以來，首開股份融資動作頻繁。2019年上半年，其累計新增融資共計約272億元，其中銀行貸款88億元，信托貸款62億元，債權(quán)融資計劃22億元，公司債20億元，中期票據(jù)55億元，短期票據(jù)15億元，應(yīng)付賬款保理(ABS)10億元，累計歸還各類籌資183億元。當(dāng)期凈增融資規(guī)模89億元。
值得一提的是，在首開股份公布的各項融資計劃中，其資金用途大多包含償還公司債務(wù)或金融機構(gòu)借款。
所幸，首開股份的國企背景讓其融資成本能一直保持較低水平。數(shù)據(jù)顯示，首開股份在2019年上半年的融資成本為5.38%，與2018年幾乎持平，較各大房企動輒7%、8%的融資成本，優(yōu)勢明顯。
但即便如此，龐大的債務(wù)總額還是推高了首開股份的財務(wù)費用。
截至2019年6月底，首開股份的財務(wù)費用為11.8億元，同比增幅達67%;其中，受融資規(guī)模影響，利息費用同比增加4.3億元至17.4億元，侵蝕著利潤。
除了融資之外，在通過加大銷售力度實現(xiàn)自我造血方面，首開股份目前也表現(xiàn)平平。
公開信息顯示，首開股份設(shè)定的2019年銷售目標(biāo)為1010.15億元，相較2018年銷售額僅增加0.3%。前9個月，其累計實現(xiàn)簽約金額691.28億元，完成率約為68.4%，低于44家上市房企約71.52%的平均完成率。
不過，對完成銷售目標(biāo)，首開股份仍然充滿信心，其向記者表示，“目前，公司沒有作出對全年計劃的調(diào)整安排。”
