本報記者 王麗新
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各地加緊供地正在進(jìn)行中，無錫成為全國首個完成第五批次集中供地的城市。11月29日，無錫年內(nèi)第五輪土拍結(jié)果出爐，14宗地塊全部底價成交，成交總額為224億元。至此，無錫年內(nèi)賣地總收入為813億元。
“本輪土拍結(jié)果與市場預(yù)期基本一致。”中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱向《證券日報》記者表示，近期房地產(chǎn)政策利好不斷，但新房市場恢復(fù)活力還需時間，因此房企拿地情緒有待進(jìn)一步修復(fù)。
但在無錫這場年終土拍中，代建企業(yè)聯(lián)合體下場拿地可謂新現(xiàn)象，綠城管理與無錫當(dāng)?shù)爻峭逗献髂Ｊ街档闷诖Ｓ袠I(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示，近兩年，城投公司拿地成為主流趨勢，拿地比例不斷提升。但同時，城投公司拿地后開工轉(zhuǎn)化率并不高，需要與有專業(yè)開發(fā)管理能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，實(shí)現(xiàn)項目順利推進(jìn)，兌現(xiàn)土地價值。
代建企業(yè)聯(lián)合體下場拿地
在無錫這場第五輪土拍中，無錫新發(fā)集團(tuán)以總額25.08億元競得新吳區(qū)2宗涉宅地塊，無錫地鐵集團(tuán)以總額6.21億元競得梁溪區(qū)2宗安置房地塊，無錫和居投資以總額38.15億元競得錫山區(qū)2宗地塊。
還有一個新現(xiàn)象值得關(guān)注。“中國代建第一股”綠城管理聯(lián)合體以底價40.33億元競得經(jīng)開區(qū)干城路與貢湖大道交叉口東北側(cè)地塊。據(jù)悉，該宗地是無錫歷年來起拍地價最高的地塊，樓面起價20800.05元/平方米。
“綠城管理代資方持有項目公司1%股權(quán)，無錫新都房產(chǎn)開發(fā)有限公司持有項目公司99%股權(quán)（為無錫當(dāng)?shù)氐某峭豆荆！本G城管理相關(guān)人士向《證券日報》記者表示，同時，項目公司與綠城管理簽訂代建協(xié)議，由綠城管理負(fù)責(zé)項目的全過程管理服務(wù)，并收取代建費(fèi)。
上述人士進(jìn)一步稱，在該種合作模式下，對代建龍頭企業(yè)綠城管理而言，主動參與地方城投和資方主導(dǎo)投資的市場化商品房建設(shè)，將有助于拓寬代建賽道，順應(yīng)市場形勢完善業(yè)務(wù)發(fā)展模式，在競爭中搶占先機(jī)。
事實(shí)上，對綠城管理來說，該種合作模式已有先例。今年10月份，綠城管理與江陰城投公司組成聯(lián)合體（后中糧信托加入）江陰城發(fā)綠信置業(yè)有限公司，以7億元底價摘得無錫一宗地塊。
“對無錫而言，全年拿地主體雖然仍以地方平臺為主，但地方平臺與企業(yè)合作的拿地模式在土拍市場運(yùn)用較為成熟。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，代建企業(yè)聯(lián)合體拿地能有效降低開發(fā)風(fēng)險，保證拿地后項目正常運(yùn)行，是當(dāng)下行業(yè)發(fā)展的一種趨勢。
“代建+城投”合作縮短開發(fā)周期
“很多城投公司都在找我們合作，涉及項目非常多。”某代建企業(yè)掌舵人向《證券日報》記者透露，今年以來，由于房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，多家民營房企債務(wù)違約，行業(yè)整體進(jìn)入縮表出清的“陣痛期”，不少房企都在縮減或者干脆暫停拿地投資，導(dǎo)致土地市場熱度不高，因此地方城投公司成為多地土地市場的拿地主力軍。
“但城投公司拿地后，可迅速開工，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為銷售額的項目比例并不高，這意味著需要市場化、專業(yè)化的服務(wù)主體參與，才能縮短項目開發(fā)周期，降低土地閑置比例。”該人士進(jìn)一步稱，在房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代后，開發(fā)與服務(wù)相分離的商業(yè)模式將會成為探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的主要方向之一，“代建+城投”或者“代建+城投+信托（或金融機(jī)構(gòu)）”等合作模式若跑通，對房地產(chǎn)行業(yè)出險項目的紓困，亦有所助益。
“當(dāng)下，有些金融機(jī)構(gòu)接手了出險項目股權(quán)或者債務(wù)，但其專業(yè)團(tuán)隊規(guī)模不夠，需要與具備專業(yè)開發(fā)能力的房企或者代建企業(yè)合作，去加快‘保交付’。”某代建企業(yè)人士向《證券日報》記者直言，代建企業(yè)信用高，可給金融機(jī)構(gòu)做投前及投后風(fēng)控管理、經(jīng)營度兌現(xiàn)度較高，可小股操盤，因此“代建+城投+金融機(jī)構(gòu)”合作，有望跑通出險項目的紓困模式。
“相比自主拿地開發(fā)，代建模式屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，最大的成本支出不是拿地，而是人力和品牌優(yōu)勢。”東高科技高級投資顧問畢然向《證券日報》記者表示，除了代建模式本身優(yōu)勢之外，其也成為行業(yè)層面盤活不良資產(chǎn)、盤活爛尾樓的重要實(shí)操模式。
對于代建企業(yè)聯(lián)合體進(jìn)場拿地的背后發(fā)展邏輯，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日報》記者表示，一是我國房地產(chǎn)發(fā)展增量空間有限，正在進(jìn)入存量時代，將由開發(fā)向服務(wù)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)代建屬于服務(wù)領(lǐng)域；二是以往高負(fù)債、高杠桿模式不可持續(xù)，代建屬于探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要方向；三是房地產(chǎn)代建主要是品牌和管理輸出，具有高盈利性、高成長性、低杠桿、低負(fù)債、抗周期性，不需要大量資金投入，負(fù)債比較低，是房地產(chǎn)企業(yè)尋找業(yè)務(wù)新增長點(diǎn)的重要方向。
（編輯 袁元）
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