從3月1日開始，存量房貸(2020年1月1日前放款的)也要從基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)成LPR了，按照央行要求，各銀行原則上應(yīng)與貸款客戶協(xié)商于2020年8月31日前完成這一轉(zhuǎn)換。

近期寫了不少關(guān)于LPR轉(zhuǎn)換的知識(shí)分享，可還是有很多朋友留言問：我的利率是X%要不要轉(zhuǎn)換?轉(zhuǎn)了對我有沒有好處?是轉(zhuǎn)隨LPR浮動(dòng)還是固定利率?

我覺得要回答這些問題，需要先搞清幾個(gè)問題。

LPR是什么

LPR ，是Loan Prime Rate的英文縮寫，如果按字面意思翻譯是優(yōu)惠貸款利率，按照官方定義是貸款市場報(bào)價(jià)利率，實(shí)際上是商業(yè)銀行能給與客戶的最優(yōu)惠利率，每月20日(遇節(jié)假日順延)9時(shí)前，18家商業(yè)銀行會(huì)以0.05個(gè)百分點(diǎn)為步長向全國銀行間同業(yè)拆借中心報(bào)出自己銀行的LPR，全國銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報(bào)價(jià)后算術(shù)平均的方式計(jì)算得出最終的LPR，并向社會(huì)公布。

LPR的報(bào)價(jià)行，原本有10家，分別是工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行這五家國有大型銀行，浦發(fā)銀行、中信銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、民生銀行五家股份制銀行，而現(xiàn)在增加了兩家城商行西安銀行和臺(tái)州銀行，兩家農(nóng)商行上海農(nóng)村商業(yè)銀行和廣東順德農(nóng)村商業(yè)銀行，兩家外資銀行渣打銀行(中國)和花旗銀行(中國)，以及微眾銀行和網(wǎng)商銀行這兩家以互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營為主的民營銀行。

所以說，LPR代表的是市場最優(yōu)惠利率水平，而且更新頻率較基準(zhǔn)利率更高， 具備較強(qiáng)的參考價(jià)值，這也是為什么要從基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)為LPR的重要原因。

轉(zhuǎn)換會(huì)發(fā)生什么?

目前，大多數(shù)人的房貸利率是這樣的：現(xiàn)房貸利率=貸款基準(zhǔn)利率(1+浮動(dòng)比例)。(浮動(dòng)比例可為負(fù))

轉(zhuǎn)換之后，所有人的貸款利率將變?yōu)椋嘿J款利率=LPR利率+加點(diǎn)(加點(diǎn)可為負(fù))

加點(diǎn)怎么來的呢?加點(diǎn)值=現(xiàn)貸款利率-2019年12月LPR

舉兩個(gè)例子：

假如你在2018年辦理房貸，約定執(zhí)行利率為為基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，目前5年期基準(zhǔn)利率是4.9%，因此當(dāng)前執(zhí)行利率為4.9%*(1+10%)=5.39%，而2019年12月發(fā)布的5年期LPR為4.8%，那么加點(diǎn)值就是5.39%-4.8%=0.59%。

假如你在2017年辦理房貸，約定執(zhí)行利率為為基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮10%(也就是打9折)，目前5年期基準(zhǔn)利率是4.9%，因此當(dāng)前執(zhí)行利率為4.9%*(1-10%)=4.41%，而2019年12月發(fā)布的5年期LPR為4.8%，那么加點(diǎn)值就是4.41%-4.8%=-0.39%。

所以，加點(diǎn)值可正可負(fù)，但一經(jīng)確定，和原來的浮動(dòng)比例一樣，合同期內(nèi)不會(huì)再做調(diào)整。

我的房貸利利率會(huì)降嗎?

首先，今年你的貸款利率不會(huì)變，我們以原合同執(zhí)行利率為為基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%為例

假設(shè)你不參與這次轉(zhuǎn)換，那么今年你的貸款利率按原合同執(zhí)行，一般來說，今年肯定不會(huì)變。

假設(shè)你參與這次轉(zhuǎn)換，選擇隨LPR浮動(dòng)，按照相關(guān)規(guī)定，會(huì)按本次轉(zhuǎn)換后的利率執(zhí)行到2020年12月31日，你往上看一下轉(zhuǎn)換規(guī)則，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，只是貸款利率計(jì)算方式換了，你的執(zhí)行利率實(shí)際上是沒變的，4.9%*(1+10%)=5.39%，4.8%+0.59%=5.39%，是一樣的

假設(shè)你參與了這次轉(zhuǎn)換，但是選擇固定利率，那么不用說，還是5.39%。

那么未來的利率呢?

還是以上面以原合同執(zhí)行利率為為基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%為例。

如果你在2020年8月31日前完成了轉(zhuǎn)換，選擇每年1月1日重新定價(jià)，每年重新定價(jià)。

假如2021年1月1日的LPR也就是2020年12月20日公布的LPR值為4.6%，那么2021年1月1日-2021年12月31日你的貸款利率就是4.6%+0.59%=5.19%，相較現(xiàn)在的5.39%來說是降了。

假如2021年1月1日的LPR也就是2020年12月20日公布的LPR值為5%，那么2021年1月1日-2021年12月31日你的貸款利率就是5%+0.59%=5.59%，相較現(xiàn)在的5.39%來說是升了。

當(dāng)然，也可以選擇根據(jù)你的貸款發(fā)放日如2018年3月3日對月對日調(diào)整，那么就是每年的3月3日根據(jù)當(dāng)年2月20日公布的LPR重新計(jì)價(jià)，道理是一樣。

細(xì)心的朋友可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，無論你原來的貸款利率是高低是多少，未來貸款利率升還是降，其實(shí)取決于重新定價(jià)日前LPR是升是降。

所以，如果你的重定價(jià)日為每年1月1日，那么在轉(zhuǎn)換之后2020年的貸款利率仍會(huì)維持之前的利率水平，也就是2020年的月供不會(huì)有變化。然后接下來你就要關(guān)注每年12月20日的LPR報(bào)價(jià)水平，以此來決定下一年月供。

轉(zhuǎn)換合適嗎?

通過上文，我們實(shí)際上可以得出結(jié)論，如果未來LPR上升，那么轉(zhuǎn)換就不合適，或者說選擇固定利率更合適;如果未來LPR下降，那么轉(zhuǎn)換就合適，最關(guān)鍵是判斷未來LPR的走勢

有人說，你這不說的廢話嗎?你就告訴我未來LPR是升是降。

抱歉，我真沒那個(gè)水平，作為利率市場化的產(chǎn)物，LPR的長期走勢還是存在一定的不確定性，我要是能判斷未來二三十年LPR具體走勢，我大可以寫本書，等二十年以后估計(jì)能獲諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。

不過，還是可以看出一些趨勢的。

首先，從2019年開始，全球進(jìn)入降息周期，各國央行紛紛調(diào)低基準(zhǔn)利率，歐洲和日本已經(jīng)是零利率甚至是負(fù)利率，我國也多次降準(zhǔn)，已然是降息的前奏;

其次，為了應(yīng)對疫情對企業(yè)和個(gè)人的影響，我國央行已采取一系列措施降低貸款企業(yè)和收入受影響的借款個(gè)人的負(fù)擔(dān)，為恢復(fù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低利率是有效的措施;

再次，過去30年我國的市場利率水平總體上看也是震蕩下降的趨勢，未來步入低利率時(shí)代，可能性更大;

最后，從LPR本身的走勢來看，從去年8月到今年2月也是穩(wěn)步下降的趨勢。

某種意義上說，選擇隨LPR浮動(dòng)，也是押注了中國經(jīng)濟(jì)的走勢。

雖然我不敢說未來LPR肯定是升還是降，但如果押升押降我肯定押降

究竟該不該轉(zhuǎn)?

前面講了那么多，究竟該不該轉(zhuǎn)呢?

我認(rèn)為得分人。

如果你的貸款剩余還款期限少于10年的借款人，或者是對利率(利息)變化比較敏感，可以選擇隨LPR浮動(dòng)，可以享受短期內(nèi)LPR下行帶來的利息減少。

如果你更重視利率穩(wěn)定不愿每年都算要還多少房貸，或者對目前的利率比較滿意，也可以選擇轉(zhuǎn)換為固定利率。

如果你現(xiàn)在比較猶豫，可以等到8月份再做決定，一是看這段時(shí)間LPR的變動(dòng)情況，二是看看其他人的選擇情況。