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中信證券(600030)發布研究報告稱，認房不認貸已經被納入了“一城一策”的工具箱，該行相信從低線到高線城市，相關政策有望循序漸進進入兌現階段。除此之外，政策工具箱內工具也依然充足。該行有理由相信，防風險的政策有望在四季度集中發力，房地產市場則有可能在年末結束房價持續下行，銷售不斷滑落的局面。此外，企業還可能在四季度迎接城中村改造帶來的新業務機會?？春镁邆涑掷m融資能力，不動產資產運營管理能力和規?；罡麅瀯莸钠髽I;重點推薦低估值物業服務公司。

事件：8月25日，住建部、中國人民銀行，金融監管總局三部委發布優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。財政部、稅務總局、住建部三部委發布延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策，2024、2025年出售自有住房并在1年內重新購房納稅人，對其出售住房已繳納個人所得稅予以退稅優惠。同日，嘉興發布21條促進房地產市場平穩健康發展的措施，其中提到支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施(即取消限購限售)。

中信證券主要觀點如下：

“認房不認貸”漸行漸近，高線城市對政策相對敏感。

一線城市目前均將有按揭記錄的購房者視為二套，且二套首付比例遠高于首套(以北京為例，首套首付比例為35%/40%，二套為60%/80%)。和其他城市一樣，一線城市基本面也較為低迷，2023年7月北京、深圳房屋交易量(新房二手房加總)分別為2009年以來月平均水平的75%及52%。但是，該行也認為一線城市出臺認房不認貸會較之二三線城市更加謹慎。較之低線城市普遍在三季度已經或即將兌現認房不認貸，一線核心城市迄今尚未研究擬定方案，具體落實可能待四季度后。當然，一線城市住房空置率低、供需結構良好，換房需求長期被抑制，對政策更加敏感。

政策工具箱內儲備豐富，防風險政策發力可期。

7月24日政治局會議以來，各城市各部門持續表態穩定房地產市場。該行認為，政策工具箱中工具十分豐富，至少包括：1)存量房貸利率政策調整;2)京滬等重點城市調整普通住宅標準，進一步促進改善型需求釋放;3)限購措施調整、增加公積金貸款額度、補貼特定購房群體(如人才、多孩家庭等);4)超大特大城市城中村改造持續推進。該行判斷在房價下行風險集聚背景下，四季度將是政策集中出臺的重要窗口。

政策有能力逆轉基本面負循環，年末樓市有望走穩。

房地產市場在負循環中，即房價下跌助長資產價格走弱的預期，而存量房拋售意愿也在高位。2023年1-7月商品房銷售額為過去6年最差水平，銷售面積為過去8年最差水平，且7月單月銷售面積為13年來同期最差水平。許多房企信用更在負循環中，即借新還舊困難迫使企業加速出清資產，而減少拿地控制開工和出清資產，進一步損害了企業資產質量，從而反過來進一步加重借新還舊的困難。該行預計，到2023年四季度，工具箱內充裕的政策儲備，有望發力鼓勵市場需求，房價和銷量有望走出低谷，市場的負循環有望結束。

風險因素：認房不認貸的政策只是納入了“一城一策”工具箱，目前僅在部分低線城市落地，政策效果相對有限，核心城市并未執行認房不認貸，房地產市場先行指標走穩主要是政策宣誓帶來的短期影響所致。認房不認貸政策不及預期風險。城中村改造政策有待明朗的風險。部分房地產開發企業的信用風險。

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