10倍PE的萬科，是否已經(jīng)到了盡頭？

前幾天，濤哥公眾號直播了萬科業(yè)績發(fā)布會，與各位粉絲們共同見證了郁亮在直播中向52萬名萬科股東致歉。

2021年，萬科業(yè)績遭遇滑鐵盧。

年報顯示，其開發(fā)業(yè)務(wù)銷售金額為6277.8億，同比下降10.8%，權(quán)益凈利潤225.2億，同比下降45.7%，令人大跌眼鏡。

這是萬科歷史上第三次出現(xiàn)凈利潤下降，而前兩次分別在1995年和2008年。

郁亮首先檢討了業(yè)績下降的原因，然后說：

“不管我的反思多全面，不管我檢討多深刻，考試沒考好就是沒考好。2021年我們的業(yè)績表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意。”

說實話在直播中看到一家頭部房企的董事長這樣謙卑，濤哥還是有點感動的，畢竟一向強硬的郁亮這次像小學生一樣為沒考好道歉，作為股東的我感覺怒氣也消了一半，再怎么說人家的態(tài)度還是相當端正的。

對于利潤暴跌的原因，郁亮總結(jié)了3點，這或許將成為房企今年組織管理改革的方向：

1、充分授權(quán)、分布式管理的弊端。充分授權(quán)在市場好時能夠加速發(fā)展，但在市場差時，卻由于部分公司的能力短板，拉低整體的業(yè)績。

這說明萬科賴以驕傲的強授權(quán)模式遇到了重大挑戰(zhàn)，未來房企在管理上會向集權(quán)決策回歸。

2、少數(shù)項目出現(xiàn)投資失誤。一方面是在高授權(quán)體系下，部分區(qū)域?qū)Ξ數(shù)厥袌雠袛喑鲥e，在投資上出現(xiàn)高估和冒進，也就是拿錯地了。

另一方面是2018-2019年收購華夏幸福環(huán)京資產(chǎn)包，面臨25億的資產(chǎn)減值。就是說即使強如萬科，也出現(xiàn)了資產(chǎn)收購的誤判。

這也就不難理解現(xiàn)在房企出險之后為啥資產(chǎn)都沒人敢買，融創(chuàng)收樂視、世茂收福晟、萬科收華夏……收購翻車概率太高了，有可能直接拖垮公司業(yè)績。

3、多元化布局付出的成本。萬科2014年開始進行多元化轉(zhuǎn)型，發(fā)展了很多新業(yè)務(wù)，而這些尚在培育期的業(yè)務(wù)也侵蝕了萬科的利潤，例如長租公寓和城中村改造等，讓萬科付出了很大代價。

而針對以上幾點問題，郁亮也旗幟鮮明的提出了解決方案：

首先是通過2021年成立的開發(fā)經(jīng)營本部，相當于地產(chǎn)總部，對開發(fā)業(yè)務(wù)進行集中管控，解決組織能力不均的問題。

其次是堅持高質(zhì)量投資，從分散改為集中管控，提高對項目的盈利要求，就是說以后總部認為不行的市場，當?shù)卦僭趺纯抟矝]用，總部一盤棋決策。

第三是經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)形成新的利潤蓄水池，平衡業(yè)務(wù)風險。之前雖說新業(yè)務(wù)拖累了業(yè)績，但目前看前期投入也基本完成，進入收獲期后將持續(xù)貢獻利潤。

總的來說，萬科這次業(yè)績發(fā)布會，對股民道歉的態(tài)度是誠懇的，對問題和改進策略分析的也很全面，獲得了很多投資者的認同。

濤哥也用“素顏”一詞來評價萬科這次直播，一方面憑借濤哥使用美顏濾鏡直播的豐富經(jīng)驗，可以百分之百確定郁亮這次是素顏上陣，沒有加美顏特效；

另一方面萬科在提問環(huán)節(jié)中詳細解答了包括“是否存在業(yè)績洗澡”等大家關(guān)心的問題，對自身的剖析是比較透徹的，也沒有遮遮掩掩，非常坦誠。

直播次日，萬科股價拉升近8%，重新回到20塊，可見郁亮這次直播帶貨總體是成功的，得到了不少人的認同。

在濤哥的留言評論區(qū)，有一位讀者這樣評價：

“拿50%利潤分紅，再拿20億回購自家股份，賬面現(xiàn)金還有1000多億，還讓高管全面下一線，這是一個怎樣的經(jīng)理人團隊？多大的決心和勇氣，這是富家子弟拼刺刀了嗎？”

可以看到，萬科業(yè)績會上這一番高質(zhì)量演出，還是為他們挽回了不少股民們的信心。

在提問環(huán)節(jié)，有人問到萬科股東價值的問題，郁亮說他很苦惱：

海天醬油的利潤只有萬科的30%，市值卻比萬科高80%；美國的綜合不動產(chǎn)運營服務(wù)商PE有35倍，而萬科只有10倍，郁亮希望投資者能夠用新的模型來看萬科的業(yè)務(wù)。

濤哥聽了郁總的發(fā)言，覺得非常有道理，然后立刻去買了騰訊的股票。

原因很簡單，目前地產(chǎn)股PE大多在5-10倍，萬科現(xiàn)在接近11倍，已經(jīng)算是在頂點了，而騰訊的PE才13倍，夕陽行業(yè)的萬科和朝陽行業(yè)的騰訊，濤哥覺得騰訊的潛力可能更大一點。

當然，作為地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，萬科在去年艱難的市場下，取得的成果也已經(jīng)算是很不容易，凈負債率低至29.7%，現(xiàn)金短債比2.5倍，在手貨幣資金1493億，安全性極高。

同時，萬科的多元化產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)具備規(guī)模和領(lǐng)先地位：

物業(yè)板塊收入240億，增長32%，物業(yè)合同管理面積超10億平方米；

商開板塊收入76.2億，增長20%，累計開業(yè)211個商業(yè)項目，行業(yè)第一陣營；

物流板塊收入31.6億，增長69%，冷鏈倉儲規(guī)模全國第一；

公寓板塊收入28.9億，增長14%，長租公寓總規(guī)模超20萬間，行業(yè)第一。

所以，也不能否認萬科在房企中，還是屬于綜合能力突出，想象空間較大的。

對于2022年，郁亮提出萬科在開發(fā)上要實現(xiàn)止跌企穩(wěn)。

目前萬科總土儲面積約1.5億平方米，足以滿足2-3年的開發(fā)需要，同時還有7100億已售未結(jié)收入，將對未來的報表形成有力支撐。

值得一提的是，由于萬科業(yè)績表現(xiàn)不佳，并且之前郁亮黑鐵時代發(fā)言中稱萬科要降薪，所以網(wǎng)上一直有呼聲要求郁亮帶頭降薪，而他真的做了。

年報顯示，2021年萬科高管合計稅前報酬3409萬，同比下降50%，其中郁亮自愿放棄全部獎金，他2021年總薪酬僅154.7萬。

看起來郁亮去年工資還沒濤哥高，這一點還算是做到以身作則了，值得肯定。

在當天我直播萬科業(yè)績會的時候，也有其他房企的品牌朋友跟濤哥交流，覺得郁亮這次道歉效果是不錯的。

目前，還有數(shù)十家大型房企年報還沒能發(fā)布，估計后面還會有房企要跟投資者們道歉了，尤其是那些暴雷股債雙殺的。

所以，有人問我怎么評價郁亮的道歉，我認為郁亮是應(yīng)該道歉的。

畢竟我在萬科股票上也虧了錢，他道歉么我感覺舒服了一點，而且網(wǎng)上現(xiàn)在對萬科差評這么多，給大家認個錯，輸了面子，贏了人心。

看看隔壁中海，2021年歸母凈利潤超400億，比萬科、保利、碧桂園等都多了100多億，說明行業(yè)還是有牛逼的公司，萬科也確實有要提升的空間。

正如郁亮所說：萬科之前積累的一些短板，在外部環(huán)境發(fā)生挑戰(zhàn)的時候，以凈利潤下降的方式給我們敲響警鐘，警醒我們始終要對市場保持敬畏之心。

也希望正視問題、對癥下藥后的萬科，今年能交出一份合格的答卷。

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